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Logements au Bois des Roche : Ce que ne dit pas le maire de Saint-Michel !

 

J’avais brièvement évoqué dans une précédente note la vente de logements au Bois des Roches appartenant à la Société Foncière Paris Languedoc (SFPL Deromedi). Je l’avais fait sous un angle essentiellement financier à travers la garantie d’emprunt accordée par notre commune lors du Conseil municipal du 29 mars à la société d’HLM PLURIAL NOVILIA qui en devient propriétaire au 1er mai 2018. J’avais certes commencé à pointer quelques interrogations sur les aspects sociaux, urbanistiques et environnementaux. Mais la lecture du dernier numéro du journal Saint-Michel-ma-Ville (n°471 – Avril 2018) m’oblige à y revenir dès à présent. En effet que ce soit dans l’éditorial de Sophie Rigault (page 3) ou dans l’article de présentation enthousiaste (pages 10 et 11), une nouvelle fois la municipalité donne des informations à la fois très partielles et approximatives. Sur ce genre de dossier très important pour l’avenir du quartier, qui constitue aussi l’un des cœurs principaux de la ville, il ne faut rien cacher aux habitants et être précis sur les chiffres, le contenu et les défis à relever. Si le maire s’attache surtout à vouloir essayer de démontrer qu’elle est l’actrice clé du dossier que, ses lointains et plus proches prédécesseurs n’ont pas pu ou su conduire, elle devrait d’abord à mon humble avis ne pas réécrire l’histoire et mettre clairement tous les éléments dont elle dispose sur la table. C’est ce que, pour ma part, je me propose de faire dans cette note, afin que chacun puisse disposer d’éléments objectifs, permettant de se forger sa propre opinion et en particulier aux actuels locataires d’être vigilants.

Les faits

Les immeubles concernés sont situés du 66 au 78 rue de Liers, du 28 au 56 avenue Sain-Saens, du 2 au 14 rue Bizet, du 1 au 13 terrasse César Franck, au 5 avenue Saint-Saens et au 9 place Marcel Carné. Ces immeubles comportent actuellement 578 logements, dont 237 sont vacants (41 % du parc !). Le repreneur (PLURIAL NOVILIA), selon les éléments qui nous ont été communiqués lors du dernier Conseil municipal, s’engage à mettre en œuvre un vaste programme de travaux de réhabilitation prévoyant en particulier la rénovation thermique du bâti, la restructuration de certains îlots résidentiels, la réhabilitation des parkings souterrains, aujourd’hui sous investis par les habitants du fait de leur vétusté et la reconfiguration d’appartements trop vastes ne répondant plus à la demande (création de 24 logements dans la tour du 5 avenue Saint-Saens et suppression de la loge du gardien). Au final l’ensemble va donc comprendre 601 logements. L’État a accepté de conventionner tous ces logements selon la répartition suivante : 322 en PLUS (Prêt Locatif à Usage Social), 61 en PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration), 179 en PLS (Prêt Locatif Social) et 29 en PLI (Prêt Locatif Intermédiaire). Ainsi la ville dispose désormais de plus de 25 % de logements sociaux, conformément aux dispositions de la loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain. Le prix d’acquisition (terrains + immeubles) est de 53 753 670, 25 €. La commune devrait encaisser près de 600 000 € au titre des droits de mutation. Les travaux de réhabilitation sur trois ans ont été chiffrés à 21 447 610,20 € (et non pas 18 millions, comme c’est écrit dans l’éditorial de Sophie Rigault). La société PLURIAL NOVILIA dispose de 2 160 000 € de fonds propres. L’État subventionne à hauteur de 656 000 €. Deux prêts pour un total de 3 M€ ont été accordés par Action Logement. Et un prêt de 69 385 240 € est accordé par la Caisse des Dépôts et Consignations. Ce prêt est garanti par la commune de Saint-Michel.

Les actuels locataires ont été informés du changement de propriétaire et du transfert automatique de leur contrat de location par un premier courrier daté du 5 mars 2018. A partir de mai, les avis d’échéance seront établis par PLURIAL NOVILIA à terme échu (les locataires paieront début juin le loyer du mois de mai écoulé). Dans un second courrier daté du 6 avril 2018, il leur a été confirmé des travaux de réhabilitation des immeubles et des logements. Une « réunion d’information publique et de concertation » pour présenter « ce projet et ses impacts sera organisée entre juin et décembre ». Lors du Conseil municipal du 29 mars, Sophie Rigault nous avait annoncé cette réunion pour le mois de mai. Elle nous avait également indiqué que le nouveau bailleur s’était engagé sur le maintien des loyers actuels. Ceci n’apparait pas clairement dans le courrier du 6 avril. Dans celui-ci, les locataires sont informés qu’ils vont recevoir « début mai, l’enquête annuelle de ressources 2018 qui permettra de déterminer le niveau de (leur) loyer qui sera appliqué à l’issue des travaux ». Il est ajouté que « d’ci là, (le) loyer ne sera pas impacté, sauf hausse légale ».

Les enjeux et les interrogations

Tout d’abord, comme je l’ai déjà indiqué lors du Conseil municipal du 29 mars, avec mes collègues du groupe Saint-Michel en commun / Alternative citoyenne, ce changement de propriétaire est une très bonne chose. Personne ne regrettera la « gestion » de la Société Foncière Paris Languedoc (SFPL Deromedi). Ce patrimoine n’a fait l’objet d’aucune réhabilitation sérieuse depuis sa construction, beaucoup d’interrogations subsistent sur les mises aux normes réglementaires, en matière électrique notamment, le calcul des charges apparait souvent très obscur pour bon nombre de locataires, les loyers (secteur privé) demeurent assez élevés et surtout de nombreux logements sont inoccupés depuis plusieurs années (237 exactement aujourd’hui sur 578, comme évoqué plus haut). On peut donc dire aussi que la SFPL réalise une bonne opération en vendant tout ceci, dans ce mauvais état pour 53 753 670, 25 € ! Hélas, nous n’en avons pas (encore ?) terminé avec la SFPL, puisque celle-ci est toujours propriétaire de deux immeubles (2 et 4 allée Massenet, 2 et 4 allée Marcel Carné et 1 et 3 place Berlioz) et de diverses boutiques (vides !) au sein du centre commercial.

Il convient également de se féliciter de l’engagement financier de l’Etat pour porter cette opération d’acquisition – réhabilitation. Espérons à cette étape que les 21 447 610,20 € inscrits sur le papier permettront de réaliser une réhabilitation de qualité pour tous les locataires, incluant aussi une meilleure accessibilité et à court terme une baisse des charges avec notamment des isolations à refaire. Un simple ravalement de façade serait intolérable.

Nous saluons également le fait que la société PLURIAL NOVILLA conserve sur le site les trois gardiens et les deux agents d’entretien actuellement présents. Peut-être conviendra-t-il de renforcer cette équipe et d’aménager sur place une permanence de proximité, le siège de l’agence se situant rue Gabriel Péri à Sainte Geneviève des Bois. Par contre nous n’avons pas d’information sur le devenir du personnel administratif et des locaux de l’agence DERIM.

Restent trois aspects, sur lequel la municipalité demeure étrangement discrète, voir même totalement silencieuse :

1/ A quelle date va débuter et selon quelle procédure l’attribution des 237 logements actuellement vacants, auxquels s’ajouteront les 24 nouveaux créés à la tour du 5 avenue Saint-Saens ? Il ne suffit pas d’écrire (page 11 – Saint-Michel ma Ville) qu’il « n’est pas question d’accueillir en nombre des familles en difficultés sociales au Bois des Roches », il est nécessaire de préciser comment va s’effectuer ce repeuplement. Sur les 601 logements, la commune va bénéficier d’un contingent de 166 logements. Parmi ceux-ci, 104 sont déjà répertoriés comme étant vacants. Il serait tout à fait logique que ceux-ci soient attribués rapidement, et en toute transparence, aux dizaines de familles saint-michelloises qui sont en attente d’une proposition de logement depuis plusieurs années. Par ailleurs, le maire doit être en mesure de proposer des candidatures saint-michelloises à la préfecture de l’Essonne (qui dispose de 172 logements, dont 55 vacants) et au bailleur (qui disposent de 263 logements dont 102 actuellement vacants). En bref, la municipalité doit être en mesure de proposer à près de 250 familles saint-michelloises en attente un logement au plus tard dans les 3 à 6 prochains mois.

2/ La question du stationnement et des parkings n’apparaît pas dans la transaction immobilière et est traitée de manière secondaire dans les travaux de réhabilitation. Actuellement le stationnement en surface est notoirement insuffisant dans le quartier du Bois des Roches. Certains locataires ont accès entre 50 et 100 € par mois à des parkings (mal entretenus et pas sécurisés) sous l’Eglise Saint Jean Apôtre et sous le centre commercial. Qu’en sera-t-il demain et combien de places accessibles pour les 250 familles nouvelles qui seront affectés dans les logements vacants, ce qui doit correspondre à une moyenne de près de 500 voitures supplémentaires !

3/ Enfin, la municipalité a-t-elle chiffré et anticipé, suite aux arrivées dans ces 250 logements, les besoins supplémentaires auxquels il faudra répondre dans les équipements petite enfance et les deux écoles du quartier, René Descartes et Blaise Pascal ?

Sur tout ceci, le maire n’est guère prolixe dans le journal municipal, comme sur sa page facebook. A suivre…

 

Commentaires 

 
+2 #3 COQUELIN 10-04-2018 13:00
Quand on lit le journal Municipal, tout est pour le mieux dans le meilleur des mondes... Les précisions données ci-dessus
montrent les "mensonges par omission" de notre Maire. Quelle est la composition de la commission d'attribution de logements ?
La vigilance s'impose...
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0 #2 Pascale 10-04-2018 07:00
Bonjour,
Je veins de renouveler pour la 4e année ma demande d'un logement plus grand pour notre famille de 3 enfants, car notre F2 n'est pas du tout adapté. S'il y a des logements plus grands, notre demande va-t-elle enfin être traitée ? Nous sommes français, on travaille et nous payons la taxe d'habitation, la cantine, la garderie...etc !
Merci
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0 #1 ML 07-04-2018 22:31
Vraiment très précis cet article et effectivement tout ceci n'est vraiment pas ébaucher dans le journal municipal.
Merci monsieur Berland pour votre travail sur les dossiers.
Cordialement
ML
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