Conseil municipal du 25 mars 2021 (3e partie) : Très cher EHPAD !
J’aborde aujourd’hui la question de l’EHPAD, maison de retraite des Grouettes, qui faisait l’objet de deux délibérations la semaine dernière. Tout d’abord, au Conseil municipal du 25 mars pour autoriser le maire à signer un avenant pour une prolongation de 21 ans du bail à construction de l’EHPAD qui avait été conclu avec Essonne Habitat en 1993.
Puis le 26 mars, au Conseil d’administration du Centre Communal d’Action Sociale (CCAS) pour approuver la nouvelle convention de location de l’EHPAD avec la SA d’HLM Axentia, jusqu’en 2052.
J’avais déjà évoqué mes inquiétudes sur la situation financière de l’EHPAD, aggravée par une année de crise sanitaire. Le Conseil d’Administration du CCAS du 9 février dernier avait approuvé un état prévisionnel des recettes et des dépenses pour l’année 2021 avec un nouveau déficit évalué à 225 297,41 €. Les comptes étaient déjà déficitaires de 180 181,35 € en 2019 et devrait l’être (chiffre provisoire à confirmer) de 202 312,12 € en 2020. Mais au cours de cette réunion, il avait été mis en avant que les déficits à venir seraient atténués avec une diminution du loyer prévisionnel 2021 de location du bâtiment de "39 500 € environ… résultant du changement de bailleur avec la vente de l’EHPAD d’Essonne Habitat à Axentia". Le loyer payé à Essonne Habitat en 2020 s’élevait à 219 538,36 €, celui qui devrait être payé à Axentia était notifié dans les documents comptables présentés pour 2021 à 180 500 €.
On ne nous avait pas tout dit.
Si Essonne Habitat a effectivement signé le 20 juillet 2020 une promesse de cession de l’EHPAD des Grouette à la SA d’HLM Axentia, cette vente n’était pas encore actée. Pour bien comprendre, il est nécessaire de revenir sur la genèse de la construction de cette maison de retraite. Pour cela, je reprends, ci-dessous, l’intégralité de la note qui a été présentée au Conseil municipal du 25 mars.
"La commune de Saint-Michel-sur-Orge a donné bail à construction à Essonne Habitat en date du 29 janvier 1993, en vue de la réalisation d’une maison adaptée pour personnes âgées dépendantes (MAPAD), sur des terrains situés 8-10 rue des Grouettes moyennant le versement d'un loyer de 90 562,50 Frs, payé en une seule fois, et pour toute la durée du bail. Ce bail a été prolongé en date du 3 avril 1998, allongeant la durée du bail jusqu’au 23 octobre 2031.
Essonne Habitat a obtenu en date du 12 février 1993 le permis de construire n° 091 570 92 C 5030 pour la construction de la MAPAD. Dans le même temps, Essonne Habitat a conclu avec le Centre Communal d’Action Sociale (CCAS) de la commune de Saint-Michel-sur-Orge le 21 juin 1994, avec prise d’effet au 1er décembre 1995, une convention de location mettant à disposant du CCAS un ensemble immobilier à usage d’Etablissement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD).
Essonne Habitat a signé une promesse de cession de l’EHPAD Résidence Les Grouettes à la SA d’HLM Axentia, Entreprise Sociale de l’Habitat dédiée au portage d’établissements médico-sociaux au sein du groupe Habitat en Région. Dans le cadre de cette cession, la SA d’HLM Axentia souhaite allonger la durée du bail à construction pour amortir les travaux d’entretien de 21 années supplémentaires, soit une date d’expiration au 31 décembre 2052. Cette prorogation est consentie moyennant un loyer annuel de 12 000,00 €.
Il est demandé au Conseil municipal d’approuver cette prorogation du bail à construction et d’autoriser Madame le Maire à signer ledit avenant".
Le CCAS (subventionné par la ville à travers nos impôts locaux) a donc déjà payé 25 ans de loyer à Essonne Habitat (un total de près de 5 millions d’euros). La ville devait devenir propriétaire de plein droit de l’équipement en 2031. Avec cette prolongation du bail de 21 ans, jusqu’en 2052, le CCAS va devoir payer près de 4 M€ supplémentaires se rajoutant aux loyers d’environ 1,8 ME prévus de 2021 à 2031. Au total à la fin de ce bail en 2054, le CCAS aura donc payer plus de 10 millions d’euros de loyer !
Lors de ce Conseil municipal, j’ai demandé si la promesse de vente (qui ne nous a pas été communiquée) signée le 20 juillet 2020 entre Essonne Habitat et Axentia comportait une clause suspensive liée à l’obtention d’une prolongation du bail à construction avec la commune. Sophie Rigault m’a répondu que je devais "confondre clause suspensive, avec condition résolutoire", mais ne m’a pas donné le contenu de cette éventuelle "condition résolutoire". Par ailleurs, elle a indiqué que "la baisse le loyer avec Axentia sur une année entière n’était pas de 29 500 €, mais d’environ 65 000 € ".
Ce nouveau chiffre, ne changeant pas fondamentalement le fond du problème, j’ai donc posé au maire les deux mêmes questions que lors de la réunion de la commission municipale "développement territorial" du 15 mars :
1/ La ville est-elle tenue d’accepter cette prorogation du bail à construction ?
2/ Quel est l’intérêt pour la ville d’accepter cette prorogation jusqu’en 2052 (près de 4 M€ de loyer à payer pour ces 21 ans supplémentaires) alors qu’elle devrait devenir automatiquement propriétaire en 2031 ?
Le maire a indiqué que tout avait été étudié et que la prolongation de bail à construction était la seule solution. Notre groupe, pas du tout convaincu par cette affirmation, a donc voté contre cette délibération.
Le lendemain, vendredi 26 mars, j’assistais à la réunion du Conseil d’Administration du CCAS. A l’ordre du jour, l’approbation de la nouvelle convention de location de l’EHPAD avec Axentia.
Le Conseil d’administration du CCAS comprend le maire, 6 représentants du Conseil municipal (5 de la majorité et moi pour l’opposition) et 6 représentants d’associations intervenant dans le domaine social. Après avoir développé pour les deux représentants d’association présents, mes questions posées la veille, j’ai demandé de bien vouloir me donner le montant exact du loyer que doit payer le CCAS à Axentia pour 2021. Il m’a été indiqué le chiffre de 192 009,77 €. J’ai fait remarquer que ce nouveau chiffre était en totale contradiction avec la baisse de loyer « d’environ 65 000 € » indiquée par le maire la veille. J’ai donc voté contre l’approbation de cette nouvelle convention de location.
Face aux chiffres contradictoires et à la non communication de plusieurs documents cités dans les rapports présentés au Conseil municipal, comme au CA du CCAS, j’ai adressé le 29 mars un courriel au Maire, avec copie à tous les conseillers municipaux. Vous en trouverez, ci-après l’intégralité.
Bonjour madame Rigault,
Je reviens vers vous sur le dossier concernant la prorogation jusqu'en 2052 du bail à construction de l'EHPAD des Grouettes sur laquelle nous avons délibéré lors du Conseil municipal du 25 mars 2021.
Au cours de cette réunion, j'ai rappelé que le rapport sur l'état prévisionnel des recettes et des dépenses 2021 de l'EHPAD des Grouettes, présenté lors du Conseil d'Administration du CCAS du 9 février 2021, indiquait que "la vente du bâtiment de l'EHPAD d'Essonne Habitat à Axentia, engendre une diminution du loyer prévisionnel sur 2021 de 39 500 € environ". J'ai donc indiqué lors du Conseil municipal que le loyer payé à Essonne Habitat s'élevait en 2020 à 219 538,36 € et celui qui devrait être payé à Axentia pour 2021 était mentionné à 180 500 €, en m’appuyant sur les documents budgétaires transmis.
Au cours de cette séance, il m'a été répondu que la diminution de loyer annoncée à hauteur de 39 500 € avait été calculée sur une partie de l'année et que sur "une année pleine, la diminution serait d'environ 65 000 €".
Ce vendredi 26 mars 2021, j'ai participé à la réunion du Conseil d'Administration du CCAS. A l'ordre du jour figurait la convention de location conclue entre la SA d'HLM Axentia et le CCAS actant les conditions de mise à disposition de l'EHPAD des Grouettes. J'ai demandé le montant du loyer prévisionnel qui sera payé à Axentia en 2021. Il m'a été répondu très précisément : 192 009,77 €. Je constate donc, sauf erreur de ma part, une différence importante avec ce qui avait été dit la veille lors du Conseil municipal.
Je souhaiterai, pour clarification, avoir communication :
- du montant exact du loyer 2020 payé par le CCAS à Essonne Habitat,
- le montant du loyer dû à Essonne Habitat sur la partie de l'année 2021 où cette société est encore propriétaire du bâtiment de l'EHPAD des Grouettes,
- le montant du loyer dû à Axentia en 2021, à partir du moment où elle devient propriétaire du bâtiment du l'EHPAD des Grouettes,
- et le montant prévisionnel du loyer qui sera dû à Axentia à partir de 2022, sur une année pleine.
Par ailleurs, compte-tenu à la fois de l'importance des enjeux financiers et sociaux et de la complexité de ce dossier généré au début des années 90, je souhaiterai avoir communication des documents suivants dont il est fait référence dans les délibérations et documents transmis pour le Conseil municipal du 25 mars 2021 et le Conseil d’Administration du CCAS du 26 mars 2021 :
1/ Le bail à construction, en date du 29 janvier 1993, entre la commune de Saint-Michel sur Orge et la société Essonne Habitat, pour la construction d'une maison adaptée pour personnes âgées dépendantes sise 8-10 rue des Grouettes pour une durée de 34 ans.
2/ La délibération 1994-09 du Conseil d'Administration du CCAS du 21 juin 1994 relative à la convention de location de logements foyers entre le CCAS et la société Essonne Habitat, ainsi qu'une copie de ladite convention signée.
3/ Le modificatif au bail à construction, en date du 3 avril 1998, allongeant la durée du bail jusqu'au 23 octobre 2031.
4/ La promesse d'acquisition du bâtiment de l'EHPAD, signée le 20 juillet 2020 par la SA d'HLM Axentia avec la société Essonne Habitat, dans laquelle est mentionnée une condition résolutoire que vous avez évoquée, sans en préciser les termes, lors de la séance du Conseil municipal du 25 mars 2021.
Pour une totale compréhension du dossier, je suis également preneur de tout document et/ou de toute explication supplémentaire que vous jugeriez utile de me transmettre.
Dans cette attente, recevez mes salutations républicaines.
A suivre…