Copropriété du centre commercial du Bois des Roches : situation de plus en plus confuse et inquiétante !

Une assemblée générale du Syndicat des copropriétaires du Centre Commercial du Bois des Roches s’est tenue le 9 avril dernier.

8 copropriétaires du syndicat étaient présents et 5 représentés, sur le total de 28, dont la ville de St Michel qui dispose de 13 860 tantièmes sur 113 750 (12,19%). Dans cette nébuleuse, le groupe Géant Casino est toujours majoritaire (58 391 tantièmes / 51,33%) à travers trois sociétés : SAS DHOKKO, SAS PRAXIDICE, SAS IGC.

Je résume dans cette note quelques-unes des résolutions adoptées ou refusées. J’aborde également le flou qui subsiste sur l’utilisation et l’état des parkings, les contentieux toujours en cours, et l’absence de perspectives sur la reprise de l’hypermarché et le devenir du site.

Principales résolutions de l’assemblée générale

- L’approbation de l’arrêté des comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2024 pour un montant de 1 973 338 € hors taxes a été adopté par les principaux copropriétaires - le groupe Casino, la ville de Saint-Michel, le bailleur 1001 Vies Habitat, la Société Foncière Paris Languedoc (SFPL)…. 5 "petits" copropriétaires ont voté contre.

Malgré les demandes de mon groupe depuis des années auprès du maire, nous ne connaissons pas le détail de ces comptes. La somme est cependant légèrement inférieure aux 2 256 823 € HT, qui avaient été votés au budget prévisionnel pour 2024. Si plusieurs postes de dépenses sont en diminution, les assurances sont en augmentation pour la prise en charge (partielle) des différentes dégradations sur les portes d’entrée de la galerie marchande et les frais de contentieux sont en hausse avec les honoraires de quatre avocats.

- L’arrêté des comptes du budget destiné à l’étude de remplacement du Système de Sécurité Incendie a été approuvé pour un montant de 14 159 € HT. L’engagement de cette étude avait été voté lors d’une précédente AG il y a 5 ans en décembre 2018. Nous ne savons pas si les préconisations de celle-ci ont été mises en œuvre.

- Concernant le quitus donné au Syndic SUDECO, 5 "petits" copropriétaires ont voté contre. Rappelons que SUDECO, ancienne filiale du groupe Casino, a été rachetée en mars 2023 par Crédit Agricole Immobilier.

- Trois résolutions n’ont pas obtenu de majorité et ont donc été refusées du fait du vote contre des sociétés du groupe Casino. Elles concernaient l’état de la toiture de la galerie marchande (réalisation d’un audit, appel de fonds pour travaux et honoraires du Syndic).

- Il a fallu s’y reprendre à deux fois, majorité des 2/3 non atteinte (abstention de la SFPL), puis majorité simple acquise, pour approuver "la fermeture temporaire et partielle d’une partie de la galerie commerciale" non occupée et fermée à deux extrémités, entre la pharmacie et l’ancien bureau de poste et l'avenue Saint-Saëns. A l’intérieur de la galerie, cette zone fermée commencerait à partir de la bijouterie ouverte de temps en temps.

Parkings

Concernant les parkings, propriété de la SFPL, la situation demeure, là encore, assez floue et inquiétante. En décembre 2024, il avait été voté et approuvé la réalisation d’un audit relatif à la remise en état d’usage des parkings, conformément aux stipulations du bail emphytéotique conclu le 20 janvier 2000 entre la Société Foncière Paris Languedoc et le syndicat des copropriétaires. Le montant total des travaux à effectuer sur les trois niveaux de parking avait été estimé à 891 014 € HT. Le syndic, la SFPL et la copropriété ne sont pas d’accord entre eux, car ce coût semble prendre en compte un périmètre trop important, incluant notamment le Mc Do et le quai de livraison de l’hypermarché. Par ailleurs, la question des servitudes n’a pas été traitée. Initialement celles-ci figuraient dans les volumes appartenant à la SFPL. Elles sont maintenant propriété du bailleur Plurial !

Le 15 janvier 2025, une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du centre commercial a rejeté (avec le vote prépondérant des sociétés du groupe Casino) la proposition de reconduction du bail emphytéotique (échéance 19 janvier 2025) entre la SFPL et la copropriété. Ce bail réglementait l’usage des parkings aériens et en sous-sol jouxtant le périmètre de la copropriété. En l’absence de bail, et malgré les questions posées à Madame la maire lors du Conseil municipal du 14 mars, il a fallu attendre le 14 avril (Lire ICI) pour voir surgir une décision du maire concernant la signature d’une convention (dont les modalités ne nous ont pas été communiquées à ce jour) de "mise à disposition gratuite et temporaire de surfaces à usage de stationnement" avec la SFPL. Bien que signée et publiée le 14 avril, la décision précise que la mise à disposition est rétroactive depuis le 20 janvier !

Contentieux et devenir du site

Concernant les 42 procédures contentieuses, portant sur environ 2,7 millions d’€ d’impayés, il n’y a "pas d’avancées majeures sur les dossiers en cours". Quatre copropriétaires viennent de se manifester pour sortir de la copropriété au travers d’une dation en paiement (en règlement du montant de sa dette, le débiteur cède la propriété de son bien). Mais le Conseil syndical de la copropriété n’a toujours pas fixé les règles de négociation, les désaccords étant très importants sur les estimations de la valeur des lots, compte-tenu en particulier de l’état des locaux et de la forte dégradation commerciale ces dernières années. D’ailleurs dans le compte-rendu d’une réunion du Conseil syndical du 5 mars, l’immobilière du groupe Casino indique n’avoir "aucune visibilité, ni aucune information à communiquer sur une éventuelle cession de l’hypermarché ou l’implantation d’une enseigne alimentaire". Il est même précisé que Casino "recherche activement un repreneur, mais n’exclut pas d’autres possibilités. Cela pourrait passer par un projet de repositionnement de l’hypermarché et :ou du site pour redonner de l’attractivité et envisager un usage plus adapté à la situation actuelle".

Bref, nous sommes très éloignés des déclarations rassurantes de Madame la maire qui, lors des vœux le 18 janvier 2025, mentionnait "suivre attentivement l’avancement des discussions qui se poursuivent entre les différents interlocuteurs".